Технология блокчейн стимулирует изменения в целом ряде отраслевых вертикалей, при этом сектор недвижимости, похоже, созрел для перемен. Как блокчейн сделает операции с недвижимостью более эффективными?
Посредничества
Операции с недвижимостью являются обременительными, непрозрачными и дорогостоящими из-за требований посредников, таких как брокеры, государственные базы данных о собственности, частные компании: страховые и имущественные базы данных, компании условного депонирования, инспекторы, оценщики и нотариусы.
Эти посредники существуют, потому что они хранят информацию, к которой может быть трудно получить доступ, или у них есть навыки / лицензии, необходимые для работы в существующей экосистеме недвижимости.
Публичный блокчейн — это распределенная база данных, в которую любой может записывать информацию без цензуры и без разрешения. Точно так же любой может получить доступ к этой информации.
Учитывайте названия собственности. Регистрационные офисы и компании по страхованию ведут базы данных записей о собственности. Эта информация включает адрес, предыдущих и нынешних владельцев, а также различные обременения, такие как ипотека. До появления Интернета эти государственные и частные компании были необходимы для проверки и регистрации данных о собственности. Как блокчейн может заменить этих посредников?
Джейсон Рэй, исполнительный вице-президент и технический директор Urban Land Institute, говорит, что технология блокчейн скоро позволит каждой собственности иметь соответствующий цифровой адрес, который будет содержать информацию о занятости, финансах, юридических характеристиках, характеристиках здания, физические данные и записи всех исторических транзакций. «Данные будут немедленно доступны онлайн и сопоставимы по всем объектам», — говорит он. «Скорость транзакции будет сокращена с дней / недель / месяцев до минут или секунд».
В настоящее время право собственности на недвижимость оформляется на бумаге. Чтобы передать собственность, вы заполняете бланки в акте, подписываете его ручкой, едете к нотариусу, который его утверждает, а затем этот документ должен быть доставлен в офис регистратора округа для размещения в их базе данных. Не совсем эффективный цифровой процесс.
Используя блокчейн для записи собственности, мы можем
создать цифровое название. Это криптографически безопасная запись, которую
можно передать или проверить так же быстро и дешево, как электронное письмо.
Перед отправкой электронной почты вам потребовались конверты, марки, грузовики,
сортировочные машины и почтовые работники для организации и распространения
почты. Как только люди смогут легко проверять записи о собственности и
передавать право в цифровом виде, брокеры, компании по страхованию,
регистраторы и нотариусы будут в той же группе, как и почтовое отделение.
Удалив этих посредников, можно снизить связанные с этим расходы. Использование
блокчейна и смарт-контрактов для автоматизации этих процессов сэкономит время и
деньги. Результатом станет улучшенный и эффективный опыт как для покупателей,
так и для продавцов.
Предупреждение мошенничества
Мошенничество с недвижимостью процветает. На нижнем уровне это совершается мелкими ворами порядка 500 долларов, а на верхнем уровне крупнейшие в мире банки и ипотечные кредиторы создают хаос, вводя в заблуждение даже обычную аренду.
Как блокчейн может предотвратить мошенничество с
недвижимостью? Предлагая неизменяемую базу данных, обновляемую неограниченным
количеством участников, которая не полагается на доверие какой-либо одной
стороны, не имеет единой точки отказа, при которой отправитель и получатель
средств регистрируются и где цифровые сертификаты владения недвижимостью
сохранены. Блокчейн может оставить в прошлом поддельные документы о праве
собственности и фальшивые списки.
Швеция была одной из первых стран, которая рассмотрела варианты использования технологии
блокчейн в сфере недвижимсти. Правительство Великобритании объявило план
перехода к земельному реестру на основе блокчейна к 2022 году.
Смарт-контракты
Цель смарт-контракта — снизить потребность людей в обработке, доверии и проверке соглашения. Смарт-контракт автоматизированы и выполняют действие при выполнении определенных условий. Платформы блокчейн, например, Ethereum, могут выполнять «умные контракты» — термин, впервые популяризированный пионером цифровых денег Ником Сабо. Он привел пример торгового автомата, который выпускает товар после того, как сделан выбор и внесено правильное значение. Итак, как можно использовать смарт-контракт в транзакции собственности блокчейна?
Эндрю Хинкс, партнер группы по разрешению споров Berger Singerman LLP, объясняет, как смарт-контракты могут радикально изменить способ проведения простых транзакций с недвижимостью. «Сторона A и Сторона Б заключат договор, по которому Сторона A должна заплатить 200 000 долларов США Стороне Б в обмен на согласие Стороны Б передать право собственности на объект владения Стороны Б Стороне A после получения платежа», — поясняет Хинкес. «В настоящее время, если Сторона А платит деньги, но Сторона Б позже отказывается передать право собственности, Сторона А должна нанять поверенного для обеспечения конкретного исполнения этого контракта или для получения возмещения убытков. Результат будет определяться третьей стороной: судьей, присяжными или арбитром».
Тем не менее, Хинкес говорит, что использование смарт-контракта может избежать потенциальной возможности выполнения одной стороной, в то время как другая отказывается или не выполняет свои функции. «Используя смарт-контракт, Сторона A и Сторона Б могут согласиться на одну и ту же транзакцию, но по-разному структурировать ее», — поясняет он. «В этом сценарии Сторона A соглашается выплатить Стороне Б виртуальной валюты на сумму 200 000,00 долларов США, а Сторона Б соглашается передать право собственности в специальном виде монеты на блокчейне. Когда Сторона A передает виртуальную валюту Стороне Б, это действие служит инициирующим событием для Стороны Б, которая затем автоматически отправляет специализированную монету, которая обозначает право собственности Стороне A. После этого передача завершается, и право собственности Стороны A можно проверить с помощью общедоступной записи в блокчейне».
Структурирование этой транзакции как смарт-контракта гарантирует, что перевод происходит сразу же после получения средств, и приводит к общедоступной проверяемой записи о переводе. Поскольку контракт выполняется автоматически на основе заранее определенных правил, согласованных сторонами контракта, риск мошенничества невелик и практически нет необходимости во внешних мерах для обеспечения выполнения соглашения.
Программируемые деньги
В то время как криптовалюта в недвижимости оказалась слишком неустойчивой в цене, чтобы быть эффективной в качестве платежной валюты, реальная сила цифровой валюты в отношении недвижимости заключается в том, что это программируемый цифровой код. С фиатными деньгами вам нужны люди и банки, но цифровые деньги можно запрограммировать на депонирование и распространение.
Когда кто-то снимает квартиру, домовладелец берет залог на случай, если арендатор нанесет ущерб собственности. По закону они должны хранить средства на отдельном счете условного депонирования и не тратить их. По истечении срока аренды арендатор должен полагаться на добросовестность арендодателя, чтобы вернуть залог. Но если вы когда-либо посещали суд мелких исков, то знаете, как часто эта человеческая доверительная система дает сбой.
Биткойн имеет функцию, называемую мультиподписью. При отправке биткойнов вы используете свой закрытый ключ, чтобы подтвердить отправку цифровой валюты другому лицу. С помощью «мультиподписи» вы можете создать транзакцию с тремя закрытыми ключами, из которых минимум два требуются для отправки валюты.
Используя эту функцию, можно создать программируемое депонирование. Вместо того чтобы отправлять доллары домовладельцу на банковский счет, арендатор и домовладелец создают транзакцию с несколькими подписями. У арендатора и арендодателя есть по одному закрытому ключу, а третий передается нейтральной третьей стороне, которая может выступать в качестве арбитра. Чтобы залог был потрачен, двое из трех человек должны будут использовать свой закрытый ключ. Средства заблокированы в крипто-условном депонировании на время аренды.
Арендатор почти всегда хочет вернуть свой залог, поэтому он одобряет транзакцию своим закрытым ключом. По истечении срока аренды, если арендатор не причинил вред собственности, арендодатель использует свой закрытый ключ для освобождения счёта в биткойнах.
Если арендатор повредил имущество, то арендодатель отправит доказательства арбитру. Арендатор может ответить. После того, как арбитр услышит обе стороны, они будут использовать свой закрытый ключ для отправки залога, победившей стороне. Биткойн можно отправлять мгновенно, 24 часа в сутки, 7 дней в неделю. Не нужно ждать бумажного чека, отправленного по почте, или иметь дело с номерами счетов и часами работы банка для банковского перевода. Используя блокчейн, депонирование недвижимости может быть выполнено безопасно, быстро и дешево.
Токенизация
Цифровые ценные бумаги или токены безопасности — это традиционные ценные бумаги, поддерживаемые технологией блокчейн. Цифровые ценные бумаги могут представлять собой долю собственности держателя в материальных активах, таких как недвижимость. Цифровые ценные бумаги позволяют инвесторам видеть структуру собственности в проверяемой сети блокчейнов и предназначены для обеспечения повышенной прозрачности.
Возможность приобрести цифровой токен, представляющий собой долю объекта недвижимости, снижает барьеры для инвестирования в недвижимость. Как правило, для приобретения недвижимости требуются значительные суммы авансового капитала. В качестве альтернативы инвесторы могут объединить свои деньги для приобретения более крупных объектов недвижимости. Через блокчейн инвесторам просто нужно будет получить доступ к торговому приложению, чтобы покупать и продавать доли токенов по своему усмотрению. Кроме того, долевое владение предлагает преимущества инвестирования в недвижимость без административных задач, связанных с необходимостью управлять собственностью. В масштабе токенизированная недвижимость резко расширит потенциальный пул инвесторов и увеличит поток ликвидности недвижимости во всем мире.
tZERO — технологическая фирма, которая создает и коммерциализирует платформы на основе блокчейнов, которые предлагают решения для торговли цифровыми ценными бумагами и цифровыми активами. В июле группа объявила, что она вступила в партнерство с Aspen Digital Inc., чтобы ее цифровая безопасность, ASPEN, могла торговать на tZERO ATS.
Акции ASPEN будут представлять собой 18 миллионов долларов косвенного владения в St. Regis Aspen Resort, пятизвездочном отеле класса люкс на 179 номеров, расположенном в Аспене, штат Колорадо. Это всего лишь один пример блокчейна для недвижимости, позволяющий токенизацию крупномасштабных проектов в сфере недвижимости.
Заключение
Во всем мире пандемия COVID-19 оказала разрушительное воздействие на отрасль недвижимости. Поскольку многие в отрасли находятся в режиме выживания, представителям сферы потребуется время, чтобы перейти к новым решениям.
Тем не менее, блокчейн быстро превращается в лучшее решение для новых технологий для услуг платформы недвижимости, управления недвижимым имуществом и операций, лизинга и брокерских функций, услуг по исследованиям и оценке, планирования и строительства, а также решений Smart City. Результатом совместной интеграции блокчейна в сфере недвижимости станет улучшенный и эффективный опыт как для покупателей, так и для продавцов, обеспечивая экономию затрат, эффективность, сокращение мошенничества и удобства.
